位于市区的甲公司(非房地产开发企业)为增值税一般纳税人。

2021年3月转让 一栋2000年自建的办公楼,取得含税收入9 000万元,已按规定缴纳转让环节的有关税 金,并取得完税凭证。

该办公楼造价为800万元,其中包含为取得土地使用权支付的金 额310万元。经房地产评估机构评定,该办公楼重新购建价格为5 000万元,成新度折扣率为五成,支付房地产评估费用10万元,该公司的评估价格已经税务机关认定。

甲公司对于转让“营改增”之前自建的办公楼选择“简易征收”方式；转让该办公楼缴纳的 印花税税额为4.5万元。 

根据上述资料,回答下列问题:

本小问考查转让房地产时应纳增值税的计算。

 一般纳税人转让其2016年4月30日前自建取得的不动产,选择适用简易计税方法的,以取得的全部价款和价外费用为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额,故该公司转让办公楼应缴纳增值税=9 000÷(1+5%)×5%=428.57 (万元),选项B正确。

本小问考查与转让房地产有关的税金的计算。 可扣除与转让房地产有关的税金包括:印花税、城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加。该公司位于市区,城市维护建设税适用7%的税率,故可扣除与转让房地产有关的税金=428.57×(7%+3%+2%)+4.5=55.93(万元),选项D正确。

本小问考查土地增值税准予扣除项目金额的计算。  

①纳税人转让旧房能够取得评估价格的,应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税；  

②旧房及建筑物的评估价格=重置成本价×成新度折扣率；

③其支付的评估费用允许在计算土地增值税时扣除。  

可扣除项目金额=5 000×50%+310+10+55.93=2 875.93(万元),选项D正确。

本小问考查土地增值税应纳税额的计算。 

 应税收入=9 000-428.57=8 571.43(万元) ； 

增值额=8 571.43-2 875.93=5 695.50(万元)；  

增值率=5 695.50÷2 875.93×100%=198.04%,适用税率50%,速算扣除系数为15%。 

应缴纳的土地增值税额=5 695.50×50%-2 875.93×15%=2 416.36(万元),选项A正确。