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2021CPA《税法》知识点_特殊业务应纳税额的计算

来源: 考呀呀会计网校 | 2021-07-07 13:50:33

【重要知识点】

不动产销售

★房地产开发企业

直接销售

老项目

简易计

税方法

应纳税额=销售额÷（1+5%）×5%

一般计

税方法

应纳税额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）×9%-进项税额

当期允许扣除的土地价款=（当期销售建筑面积÷可供销售建筑面积）×支付的土地价款

★

新项目

★预售

老项目（选择）简易计税方法

预缴税款：应预缴税款=预收款÷（1+5%）×3%

纳税义务发生时：应纳税额=销售额÷（1+5%）×5%-预缴税款

老项目、新项目★

一般计税方法

预缴税款：应预缴税款=预收款÷（1+9%）×3%

纳税义务发生时：应纳税额=[（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）×9%-进项税额]-预缴税款

非房地产开发企业

一般纳税人	简易	先买后卖	不动产所在地：预缴税款=（全部价款和价外费用-购置原价或者作价）÷（1+5%）×5% 机构所在地：应纳税额=（全部价款和价外费用-购置原价或者作价）÷（1+5%）×5%-预缴税额属地、机构均差价
		自建再卖	不动产所在地：预缴税款=全部价款和价外费用÷（1+5%）×5% 机构所在地：应纳税额=（全部价款和价外费用）÷（1+5%）×5%-预缴税额属地、机构均全价
	一般	先买后卖	不动产所在地：预缴税款=（全部价款和价外费用-购置原价或者作价）÷（1+5%）×5% 机构所在地：应纳税额=[（全部价款和价外费用）÷（1+9%）×9%-进项税额]-预缴税款属地预缴是差价，机构申报是全价
		自建再卖	不动产所在地：预缴税款=全部价款和价外费用÷（1+5%）×5% 机构所在地：应纳税额=[（全部价款和价外费用）÷（1+9%）×9%-进项税额]-预缴税款属地、机构均全价
小规模纳税人（非自然人）	先买后卖	不动产所在地：预缴税款=（全部价款和价外费用-购置原价或者作价）÷（1+5%）×5% 机构所在地：应纳税额=（全部价款和价外费用-购置原价或者作价）÷（1+5%）×5%-预缴税额属地、机构均差价
	自建再卖	不动产所在地：预缴税款=全部价款和价外费用÷（1+5%）×5%机构所在地：全部价款和价外费用÷（1+5%）×5%-预缴税款属地、机构均全价
个人住房	先买后卖 ↓ 不实行预缴，一律在不动产所在地纳税			2年以下	应纳税额=全额÷（1+5%）×5%（征收率）
				2年以上	普通住房	免税
					非普通住房	北上广深	应纳税额=差额÷（1+5%）×5%
						其他地区	免税

【理解诀窍】

总结来看，先买后卖的大部分都全部是差额纳税(减去买来花的钱)，不管是预缴还是机构申报，只有一种特殊情况：一般纳税人采用一般计税方法时，它先买后卖是用全额算税;自建的情况不管哪种类型，不管是预缴还是机构申报都是全额算税(自己盖房子好像也没什么东西可以从售价里扣减出去的，材料那些直接抵扣进项税)。

涉及到简易计税办法了，或者涉及到预缴的，都是XXX/(1+5%)×5%，不涉及到这些的，都是XXX/(1+9%)×9%，再扣掉相应的预缴税额。

个人情出售住房情况单独记忆。

不动产租赁

一般纳税人	旧房	简易计税方法	不动产所在地：预缴税款=租金收入÷（1+5%）×5%（征收率）机构所在地：应纳税额=租金收入÷（1+5%）×5%-预缴税额
		一般计税方法	不动产所在地：预缴税款=租金收入÷（1+9%）×3%（预收率）机构所在地：应纳税额=[租金收入÷（1+9%）×9%-进项税额]-预缴
	★新房
小规模纳税人			不动产所在地：预缴税款=租金收入÷（1+5%）×5%（征收率）机构所在地：应纳税额=租金收入÷（1+5%）×5%-预缴税额
个体户	★住房		不动产所在地：预缴税款=租金收入÷（1+5%）×1.5%（征收率）机构所在地：应纳税额=租金收入÷（1+5%）×1.5%-预缴税额
	非住房		不动产所在地：预缴税款=租金收入÷（1+5%）×5%（征收率）机构所在地：应纳税额=租金收入÷（1+5%）×5%-预缴税额
其他个人	★住房		应纳税额=租金收入÷（1+5%）×1.5%（优惠）
	非住房		应纳税额=租金收入÷（1+5%）×5%（征收率）