初级会计《经济法基础》核心考点_契税征税范围、土地增值税征税范围

【本知识点所属章节】《经济法基础》第六章

考点：契税

交不交契税

(一)纳税人

1.在我国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。

2.“承受”，是指以受让、购买、受赠、互换等方式取得土地、房屋权属的行为。

(二)征税范围

1.一般范围

(1)征收契税的土地、房屋权属，具体为土地使用权、房屋所有权。

(2)土地使用权

①土地使用权出让;

②土地使用权转让，包括出售、赠与、互换，但不包括土地承包经营权和土地经营权的转移。

(3)房屋所有权转移，包括房屋买卖、赠与、互换。

(4)共有(2022年新增)

下列情形，属于发生土地、房屋权属转移，承受方应当依法缴纳契税：

①因共有不动产份额变化的;

②因共有人增加或者减少的。

(5)因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者监察机关出具的监察文书等因素发生土地、房屋权属转移的，承受方应当依法缴纳契税。(2022年新增)

2.视同发生应税行为

(1)以作价投资(入股)、偿还债务(抵债)、划转、奖励等方式转移土地、房屋权属的，应当依法征收契税。

(2)在股权(股份)转让中，单位、个人承受公司股权(股份)，公司土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。(2022年新增)

3.土地、房屋典当、分拆(分割)、抵押以及出租等行为，不属于契税的征税范围。

(三)税收优惠

1.免征契税的相关项目及具体要求

(1)有下列情形之一的，免征契税：

①国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、军事设施;

②非营利性的学校、医疗机构、社会福利机构承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、养老、救助;

③承受荒山、荒地、荒滩土地使用权用于农、林、牧、渔业生产;

④婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属;

⑤法定继承人通过继承承受土地、房屋权属;

⑥依照法律规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆和国际组织驻华代表机构承受土地、房屋权属。

(2)享受契税免税优惠的土地、房屋用途的具体要求(2022年新增)：

①用于办公的，限于办公室(楼)以及其他直接用于办公的土地、房屋;

②用于教学的，限于教室(教学楼)以及其他直接用于教学的土地、房屋;

③用于医疗的，限于门诊部以及其他直接用于医疗的土地、房屋;

④用于科研的，限于科学试验的场所以及其他直接用于科研的土地、房屋;

⑤用于军事设施的，限于直接用于《中华人民共和国军事设施保护法》规定的军事设施的土地、房屋;

⑥用于养老的，限于直接用于为老年人提供养护、康复、托管等服务的土地、房屋;

⑦用于救助的，限于直接为残疾人、未成年人、生活无着落的流浪乞讨人员提供养护、康复、托管等服务的土地、房屋。

(3)对享受契税免税优惠的非营利性机构的具体资质要求(2022年新增)：

①学校的具体范围为经县级以上人民政府或者其教育行政部门批准成立的大学、中学、小学、幼儿园，实施学历教育的职业教育学校、特殊教育学校、专门学校，以及经省级人民政府或者其人力资源社会保障行政部门批准成立的技工院校。

②医疗机构的具体范围为经县级以上人民政府卫生健康行政部门批准或者备案设立的医疗机构。

③社会福利机构的具体范围为依法登记的养老服务机构、残疾人服务机构、儿童福利机构、救助管理机构、未成年人救助保护机构。

2.国务院酌定减免

根据国民经济和社会发展的需要，国务院对居民住房需求保障、企业改制重组、灾后重建等情形可以规定免征或者减征契税，报全国人民代表大会常务委员会备案。

3.省级地方酌定减免

(1)省、自治区、直辖市可以决定对下列情形免征或者减征契税：

①因土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用，重新承受土地、房屋权属;

②因不可抗力灭失住房，重新承受住房权属。

(2)上述免征或者减征契税的具体办法，由省、自治区、直辖市人民政府提出，报同级人民代表大会常务委员会决定，并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。

4.改制重组相关减免规定(2022年新增)

(1)自2021年1月1日起至2023年12月31日，企业按照规定整体改制，原企业投资主体存续并在改制(变更)后的公司中所持股权(股份)比例超过75%，且改制(变更)后公司承继原企业权利、义务的，对改制(变更)后公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。

(2)自2021年1月1日起至2023年12月31日，两个或两个以上的公司，依照法律规定、合同约定，合并为一个公司，且原投资主体存续的，对合并后公司承受原合并各方土地、房屋权属，免征契税。

(3)自2021年1月1日起至2023年12月31日，公司依照法律规定、合同约定分立为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司，对分立后公司承受原公司土地、房屋权属，免征契税。

(4)自2021年1月1日起至2023年12月31日，企业依照有关法律法规规定实施破产，债权人(包括破产企业职工)承受破产企业抵偿债务的土地、房屋权属，免征契税;对非债权人承受破产企业土地、房屋权属，凡按照规定与原企业全部职工签订服务年限不少于3年的劳动用工合同的，对其承受所购企业土地、房屋权属，免征契税;与原企业超过30%的职工签订服务年限不少于3年的劳动用工合同的，减半征收契税。

(5)自2021年1月1日起至2023年12月31日，经国务院批准实施债权转股权的企业，对债权转股权后新设立的公司承受原企业的土地、房屋权属，免征契税。

5.经批准减征、免征契税的纳税人，改变有关土地、房屋的用途，或者有其他不再属于减征、免征契税情形的，应当补缴已经减征、免征的税款。

交不交契税(综述)

续表

交多少契税

1.计税公式：应纳税额=计税依据×适用税率

2.税率：采用比例税率，实行3%至5%的幅度税率。

3.以不含增值税的成交价格为计税依据

(1)土地使用权出让、出售，房屋买卖，以土地、房屋权属转移合同确定的不含增值税成交价格，包括承受者应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款为计税依据。

(2)土地使用权及所附建筑物、构筑物等(包括在建的房屋、其他建筑物、构筑物和其他附着物)转让的，计税依据为承受方应交付的总价款。(2022年新增)

(3)土地使用权出让的，计税依据包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、征收补偿费、城市基础设施配套费、实物配建房屋等应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款。(2022年新增)

(4)房屋附属设施(包括停车位、机动车库、非机动车库、顶层阁楼、储藏室及其他房屋附属设施)与房屋为同一不动产单元的，计税依据为承受方应交付的总价款，并适用与房屋相同的税率;房屋附属设施与房屋为不同不动产单元的，计税依据为转移合同确定的成交价格，并按当地确定的适用税率计税。(2022年新增)

(5)承受已装修房屋的，应将包括装修费用在内的费用计入承受方应交付的总价款。(2022年新增)

(6)以作价投资(入股)、偿还债务等应交付经济利益的方式转移土地、房屋权属的，参照土地使用权出让、出售或房屋买卖确定契税适用税率、计税依据等。(2022年新增)

4.以不含增值税的差价为计税依据

土地使用权互换、房屋互换，互换价格相等的，互换双方计税依据为零;互换价格不相等的，以其差额(不含增值税)为计税依据，由支付差额的一方缴纳契税。

提示一下

此处的“互换”是指以房换房、以地换地、房地互换，如果是以房(地)抵债、以房(地)换货，应视同房屋(土地)买卖缴纳契税。

5.以核定的价格为计税依据

(1)土地使用权赠与、房屋赠与以及其他没有价格的转移土地、房屋权属行为，契税的计税依据为税务机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格“依法核定的价格”(不含增值税)。

(2)以划转、奖励等没有价格的方式转移土地、房屋权属的，参照土地使用权或房屋赠与确定契税适用税率、计税依据等。(2022年新增)

(3)为防止纳税人隐瞒、虚报成交价格以偷、逃税款，对纳税人申报的成交价格、互换价格差额明显偏低且无正当理由的，由税务机关依法核定。税务机关依法核定计税价格，应参照市场价格，采用房地产价格评估等方法合理确定。

6.关于划拨取得的土地使用权(2022年新增)

(1)以划拨方式取得的土地使用权，经批准改为出让方式重新取得该土地使用权的，应由该土地使用权人以补缴的土地出让价款为计税依据缴纳契税。

(2)先以划拨方式取得土地使用权，后经批准转让房地产，划拨土地性质改为出让的，承受方应分别以补缴的土地出让价款和房地产权属转移合同确定的成交价格为计税依据缴纳契税。

(3)先以划拨方式取得土地使用权，后经批准转让房地产，划拨土地性质未发生改变的，承受方应以房地产权属转移合同确定的成交价格为计税依据缴纳契税。

考点12：契税的征收管理规定

1.纳税义务发生时间

(1)契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当日，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当日。

(2)因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者监察机关出具的监察文书等发生土地、房屋权属转移的，纳税义务发生时间为法律文书等生效当日。(2022年新增)

(3)因改变土地、房屋用途等情形应当缴纳已经减征、免征契税的，纳税义务发生时间为改变有关土地、房屋用途等情形的当日。(2022年新增)

(4)因改变土地性质、容积率等土地使用条件需补缴土地出让价款，应当缴纳契税的，纳税义务发生时间为改变土地使用条件当日。(2022年新增)

2.纳税期限

(1)纳税人应当在依法办理土地、房屋权属登记手续前申报缴纳契税。

(2)发生法定情形，按规定不再需要办理土地、房屋权属登记的，纳税人应自纳税义务发生之日起90日内申报缴纳契税。(2022年新增)

3.退税

(1)在依法办理土地、房屋权属登记前，权属转移合同、权属转移合同性质凭证不生效、无效、被撤销或者被解除的，纳税人可以向税务机关申请退还已缴纳的税款，税务机关应当依法办理。

(2)纳税人缴纳契税后发生下列情形，可依法申请退税(2022年新增)：

①因人民法院判决或者仲裁委员会裁决导致土地、房屋权属转移行为无效、被撤销或者被解除，且土地、房屋权属变更至原权利人的;

②在出让土地使用权交付时，因容积率调整或实际交付面积小于合同约定面积需退还土地出让价款的;

③在新建商品房交付时，因实际交付面积小于合同约定面积需返还房价款的。

4.纳税地点

契税由土地、房屋所在地的税务机关依法征收管理。

考点：土地增值税

交不交土地增值税

(一)纳税人

土地增值税的纳税人为转让土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。

(二)征税范围的一般规定

1.土地增值税只对转让土地使用权的行为征税，对出让土地使用权的行为不征税。

2.土地增值税既对转让土地使用权的行为征税，也对转让地上建筑物及其附着物产权的行为征税。

3.土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，不予征税，但并非所有名为“赠与”的行为均不征税，不征收土地增值税的房地产赠与行为只包括：

(1)房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行为；

(2)房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为。

(三)特殊业务的处理

1.房地产的交换

(1)房地产交换属于土地增值税的征税范围；

(2)对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。

2.合作建房

对于一方出地，另一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。

3.房地产的出租：不属于土地增值税的征税范围。

4.房地产的抵押vs抵债

对于房地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税；如果抵押期满以房地产抵债，发生房地产权属转移的，应列入土地增值税的征税范围。

辨析一下

5.房地产代建行为：不属于土地增值税的征税范围。

6.房地产进行重新评估而产生的评估增值：不属于土地增值税的征税范围。

7.房地产开发企业

(1)房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税。

(2)房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，征收土地增值税。

链接一下

房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税，但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

8.对个人转让住房暂免征收土地增值税。

9.普通标准住宅

(1)纳税人建造普通标准住宅(不包括高级公寓、别墅、度假村等)出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，予以免税；超过20%的，应按全部增值额缴纳土地增值税。

(2)对于纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额；不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。

10.因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税；因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。

11.改制重组(2022年调整)

自2021年1月1日至2023年12月31日，企业改制重组有关土地增值税政策如下：

(1)企业按照规定整体改制，对改制前的企业将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称“房地产”)转移、变更到改制后的企业，暂不征土地增值税。

(2)按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。

(3)按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。

(4)单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。

(5)上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。

土地增值税征税范围(综述)

续表1

续表2

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