2023年初级会计《经济法基础》重要知识点_契税

考点：契税的纳税人和征税范围

(一)纳税人(大纲要求：熟悉)

1.在我国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。

2.“承受”，是指以受让、购买、受赠、互换等方式取得土地、房屋权属的行为。

(二)征税范围(大纲要求：掌握)

1.一般范围

(1)征收契税的土地、房屋权属，具体为土地使用权、房屋所有权。

(2)土地使用权

①土地使用权出让；

②土地使用权转让，包括出售、赠与、互换， 但不包括土地承包经营权和土地经营权的转移。

(3)房屋所有权转移，包括房屋买卖、赠与、互换。

(4)共有下列情形，属于发生土地、房屋权属转移，承受方应当依法缴纳契税：

①因共有不动产份额变化的；

②因共有人增加或者减少的。

(5)因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者监察机关出具的监察文书等因素发生土地、房屋权属转移的。

2.视同发生应税行为

(1)以作价投资(入股)、偿还债务(抵债)、划转、奖励等方式转移土地、房屋权属的，应当依法征收契税。

(2)在股权(股份)转让中，单位、个人承受公司股权(股份)，公司土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。

3.土地、房屋典当、抵押以及出租等行为，不属于契税的征税范围。

考点：契税的税收优惠(大纲要求：熟悉)

1.免征契税的相关项目

有下列情形之一的，免征契税：

(1)国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、军事设施；

(2)非营利性的学校、医疗机构、社会福利机构承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、养老、救助；

(3)承受荒山、荒地、荒滩土地使用权用于农、林、牧、渔业生产；

(4)婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属；

(5)法定继承人通过继承承受土地、房屋权属；

(6)依照法律规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆和国际组织驻华代表机构承受土地、房屋权属。

2.国务院酌定减免

根据国民经济和社会发展的需要，国务院对居民住房需求保障、企业改制重组、灾后重建等情形可以规定免征或者减征契税，报全国人民代表大会常务委员会备案。

3.省级地方酌定减免

省、自治区、直辖市可以决定对下列情形免征或者减征契税：

(1)因土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用，重新承受土地、房屋权属；

(2)因不可抗力灭失住房，重新承受住房权属。

4.临时减免税(2023年新增)

(1)夫妻因离婚分割共同财产发生土地、房屋权属变更的，免征契税。

(2)公有住房相关

①城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征契税。

②公有制单位为解决职工住房而采取集资建房方式建成的普通住房或由单位购买的普通商品住房，经县级以上地方人民政府房改部门批准、按照国家房改政策出售给本单位职工的，如属职工首次购买住房，比照公有住房免征契税。

③已购公有住房经补缴土地出让价款成为完全产权住房的，免征契税。

交不交契税(综述)

考点：契税应纳税额的计算

(一)计税公式(大纲要求：掌握)

应纳税额=计税依据×适用税率

(二)税率(大纲要求：了解)

采用比例税率，实行3%至5%的地区差别幅度税率。

(三)计税依据(大纲要求：掌握)

1.概览

2.以不含增值税的成交价格为计税依据

(1)土地使用权出让、出售，房屋买卖，以土地、房屋权属转移合同确定的不含增值税成交价格，包括承受者应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款为计税依据。具体而言：

①土地使用权出让的，计税依据包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、征收补偿费、城市基础设施配套费、实物配建房屋等应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款。

②土地使用权及所附建筑物、构筑物等(包括在建的房屋、其他建筑物、构筑物和其他附着物)转让的，计税依据为承受方应交付的总价款。

③房屋附属设施(包括停车位、机动车库、非机动车库、顶层阁楼、储藏室及其他房屋附属设施)与房屋为同一不动产单元的，计税依据为承受方应交付的总价款，并适用与房屋相同的税率;房屋附属设施与房屋为不同不动产单元的，计税依据为转移合同确定的成交价格，并按当地确定的适用税率计税。

④承受已装修房屋的，应将包括装修费用在内的费用计入承受方应交付的总价款。

(2)以作价投资(入股)、偿还债务等应交付经济利益的方式转移土地、房屋权属的，参照土地使用权出让、出售或房屋买卖确定契税适用税率、计税依据等。

3.以不含增值税的差价为计税依据

土地使用权互换、房屋互换，互换价格相等的，互换双方计税依据为零;互换价格不相等的，以其差额(不含增值税)为计税依据，由支付差额的一方缴纳契税。

4.以核定的价格为计税依据

(1)土地使用权赠与、房屋赠与以及其他没有价格的转移土地、房屋权属行为，契税的计税依据为税务机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格依法核定的价格(不含增值税)。

(2)以划转、奖励等没有价格的方式转移土地、房屋权属的，参照土地使用权或房屋赠与确定契税适用税率、计税依据等。

(3)对纳税人申报的成交价格、互换价格差额明显偏低且无正当理由的，由税务机关依法核定。

税务机关依法核定计税价格，应参照市场价格，采用房地产价格评估等方法合理确定。

5.关于划拨取得的土地使用权

(1)以划拨方式取得的土地使用权，经批准改为出让方式重新取得该土地使用权的，应由该土地使用权人以补缴的土地出让价款为计税依据缴纳契税。

(2)先以划拨方式取得土地使用权，后经批准转让房地产，划拨土地性质改为出让的，承受方应分别以补缴的土地出让价款和房地产权属转移合同确定的成交价格为计税依据缴纳契税。

(3)先以划拨方式取得土地使用权，后经批准转让房地产，划拨土地性质未发生改变的，承受方应以房地产权属转移合同确定的成交价格为计税依据缴纳契税。

考点：契税的征收管理(大纲要求：了解)

1.纳税义务发生时间

(1)契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当日，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当日。

(2)因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者监察机关出具的监察文书等发生土地、房屋权属转移的，纳税义务发生时间为法律文书等生效当日。

(3)因改变土地、房屋用途等情形应当缴纳已经减征、免征契税的，纳税义务发生时间为改变有关土地、房屋用途等情形的当日。

(4)因改变土地性质、容积率等土地使用条件需补缴土地出让价款，应当缴纳契税的，纳税义务发生时间为改变土地使用条件当日。

2.纳税期限

(1)纳税人应当在依法办理土地、房屋权属登记手续前申报缴纳契税。

(2)发生法定情形，按规定不再需要办理土地、房屋权属登记的，纳税人应自纳税义务发生之日起90日内申报缴纳契税。

3.纳税地点

契税由土地、房屋所在地的税务机关依法征收管理。

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