土地出让金是怎样计算

企业在取得土地使用权的时候，需要缴纳一定数额的土地出让金。土地出让金具体是指什么？如何计算？

土地出让金如何计算？

(1)有实际成交价的，且成交价不低于所在级别基准地价平均标准的按照成交价不低于40%的标准计算土地出让金;如果实际成交价低于计准低价平均标准，则按照40%的标准计算。

(2)发生转让的划拨土地使用权补办出让时，应该按照基准地价平均标准40%计算土地出让金。

(3)通过以上发放计算土地出让金，如果土地使用权受到异议，需要由受托人找土地评估机构对其土地进行评估，按照评估价格的40%计算。

(4) 划拨土地使用权成本价格占土地价格的最高比例不得高于60%，在以划拨土地使用权价格计算出让金时，必须将成本价格换算成市场土地价格，再按不低于40%的标准计算土地出让金。

土地出让金是什么？

土地出让金是指企业从各级政府的土地管理部门取得土地使用权，需要按照规定缴纳土地出让的价款，或者土地期满之后，使用者需要进行续期而向相关的土地管理部门缴纳续期土地出让价款，或通过行政拨款获得土地使用权后将其进行有偿转让，出租，抵押，作价入股和投资，需要补交的土地出让价款。

土地出让金能否抵扣增值税？

准确来说，土地出让金不是抵扣增值税，是可以差额扣除。

根据国家税务总局《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告(国家税务总局公告2016年第18号):

第四条 房地产开发企业中的一般纳税人(以下简称一般纳税人)销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：

销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+11%)

差额计税时，销售额可以减购买土地成本后，按差额计算交纳增值税。

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