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房地产企业安置房销售账务处理是什么

来源: 考呀呀会计网校 | 2023-06-12 17:47:49

一、外购安置房

1、开发企业先购买后安置

开发企业外购安置房如果采取先购买后安置模式，即开发企业取得购房发票，且将房产证办到开发公司名下，安置拆迁户时需要视同销售，按照同类商品房市场平均价格交纳增值税、土地增值税和企业所得税。这种方式下，购入时分录为：

借：开发产品— 外购

应交税费—应交增值税—进项税

贷：银行存款

安置拆迁户时，分录如下：

借：开发成本— 土地成本—拆迁补偿费

贷：主营业务收入

应交税费—应交增值税— 销项税

结转安置房成本时，

借：主营业务成本

贷：开发产品— 外购

2、开发企业购买但直接过户到拆迁户名下

如果开发企业与其他房地产开发企业、拆迁户通过三方协议购入商品房用于安置，直接将购入的商品房产权办到拆迁户名下，发票由销售企业直接开给拆迁户，这种安置方式相当于货币安置，拆迁户用货币购买安置房，开发企业不需要视同销售，只需将该支出计入拆迁补偿费。开发企业支付的补差价款，也应计入拆迁补偿费。收到补差价款，应冲减拆迁补偿费。

购买安置房时，根据三方协议及支付凭据记账如下;

借：开发成本— 土地成本— 拆迁补偿费

贷：银行存款

(2) 自有开发土地上建设安置房

在自有土地上建设安置房，用于安置拆迁户，可以出现两种情况：一、单独建造安置房，安置房在户型、层高、赠送面积等建筑指标上均低于其他开发产品;二、用正常开发产品安置拆迁户。这两种模式建造的安置房，建造成本不相同，因此，视同销售价格也应有所差异，一般做法是单独建造的安置房对标正常开发产品销售价格适当调低，但不得低于其他开发产品售价的70%，否则存在稽查风险。

本文讲的是房地产企业是否视同销售缴纳增值税?房地产开发企业为非增值税纳税人，在项目建设中依据签订的建安合同实行甲供材，取得普通发票，然后将材料提供给施工方用于本项目工程。接下来由小编帮大家整理出来，对于房产行业会计感兴趣的可以一起来看看吧，希望小编的分享可以帮助到大家。

请问：

1、施工企业在领用材料后，房地产开发企业缴纳增值税吗?视同销售材料，向施工方开具发票吗?

2、房地产开发企业是否凭材料发票和材料领用单将供材价款计入开发成本-建安费?

3、施工方按含甲供材的劳务价款缴纳营业税金及附加，按不含甲供材的劳务价款缴纳企业所得税(施工方定率征收企业所得税)?

新《营业税实施细则》第十六条规定除本细则第七条规定外，纳税人提供建筑业劳务(不含装饰劳务)的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。而第七条规定是纳税人的下列混合销售行为，应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额，其应税劳务的营业额缴纳营业税，货物销售额不缴纳营业税;未分别核算的，由主管税务机关核定其应税劳务的营业额：

(一)提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为：

(二)财政部、国家税务总局规定的其他情形。从营业税实施细则可以看出上述相关规定实质是一条反避税条款。从工程造价来讲，无论材料如何核算，工程总造价中都包含所有的材料价款。如果材料由施工单位购买，就并入营业额征收营业税，而换了一种方式，将本应由施工单位购买的工程材料转由建设单位购买，就不要并入营业额缴纳营业税，将导致国家税款的大量流失。材料的购买主体虽然发生了变化，但其经济实质和营业税的计税依据并没有发生相应变化，因此我们不能由于企业运作方式的变化而导致国家税款的流失。