二手商铺土地增值税计算方法是什么

二手商铺土地增值税计算方法是什么

土地增值税应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数

增值额=应税收入（不含增值税）-扣除项目金额

适用四级超率累进税率，具体税率表如下：

增值率=增值额/扣除项目金额×100%

二手商铺属于存量房，对于存量房地产转让允许扣除的项目有三项：

①房屋及建筑物的评估价格。评估价格＝重置成本价×成新度折扣率

②取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用；

③转让环节缴纳的税金。

如果不能取得评估价格、但能提供购房发票：旧房及建筑物的评估价格，可以按照发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。这里的“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止计算，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。比如房屋是2017年3月购买，2020年11月转让，相隔3年零8个月，所以按4年进行加计扣除。如果购房发票所载金额为200万，那么评估价格=200*（1+5%*4）=240万

举个例子，假设扣除项目金额为100万，应税收入（不含增值税）为250万，那么首先计算增值率，（250-100）/100=150%，此时发现对应税率为50%，速算扣除系数为15%，所以土地增值税应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数=（250-100）*50%-100*15%=60万

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