税务师《税法二》知识点：房产税计税依据

计税依据——按房产余值计税和按租金收入计税两种 

1. 对经营自用的房屋，以房产的计税余值作为计税依据。 

2. 对于出租的房屋，以租金收入为计税依据。 对经营自用的房屋的计税依据： 所谓计税余值，是指依照税法规定按房产原值一次减除10%至30%的损耗价值以后的余额。

其中： （1）房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。 

（2）房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。 

（3）纳税人对原有房屋进行改建、扩建，要相应增加房屋原值。 

（4）更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏，需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值，原零配件的原值也不扣除。 

（5）凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依据有关规定征收房产税。 对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体，按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。 

【案例】一公司有房产一栋，其原值为1000万元，7月1日对外出租，租期为10年，月租金10万元，同时合同约定7月1日至12月31日为免租期。该公司所在省人民政府规定房产税按原值减除30%后的余值计算缴纳。 

【答案及解析】免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。该公司应缴纳房产税=1000×（1-30%）×1.2%=8.4（万元）。 

（6）对按照房产原值计税的房产，无论会计如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。 

【经典母题】某企业支付8000万元取得10万平方米的土地使用权，新建厂房建筑面积6万平方米，工程成本2000万元，年底竣工验收，对该企业征收房产税的房产原值是（    ）万元。 

A.2000 B.6400 C.8000 D.10000 

【答案】D 【解析】文件规定，宗地容积率低于0.5的，即“大地小房”，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。对宗地容积率大于0.5，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，即将全部地价计入房产原值。因此，该题容积率=60000/100000=0.6，容积率大于0.5。房产原值包括地价款和开发土地发生的成本费用。该企业征收房产税的房产原值=8000+2000=10000（万元）。  

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