税务师《税法二》知识点：清算时相关问题的处理

清算时相关问题的处理 

1. 土地增值税清算时收入的确认 

土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。 

2. 房地产开发企业未支付的质量保证金，扣除项目金额的确定 

房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。 

3. 房地产开发费用的扣除（同前面规定） 

4. 房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费 

房地产开发企业逾期开发缴纳土地闲置费不得扣除。 

5. 房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。 

6. 拆迁安置费的扣除规定： 

（1）本地安置：房地产企业用建造的该项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。 房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。（计算） 

（2）异地安置：开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。 

（3）货币安置：货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。 

【例题?单选题】房地产开发企业进行土地增值税清算时，下列各项中，允许在计算增值额时扣除的是（    ）。 

A.加罚的利息 

B.已售精装修房屋的装修费用 

C.逾期开发土地缴纳的土地闲置费 

D.未取得建筑安装施工企业开具发票的扣留质量保证金 

【答案】B 【解析】选项A：加罚的利息在计算土地增值税时不可以扣除；选项C：房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费计算土地增值税时不得扣除；选项D：质保金要看发票，没有取得发票是不可以扣除的。 

7. 关于转让旧房准予扣除项目的加计问题 

8. 土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金问题 

纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。 土地增值税清算审核：主要是审核各项扣除要各归其位，不能张冠李戴。  

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