税务师《税法二》考点：确定转让房地产取得的收入

确定转让房地产取得的收入 

纳税人转让房地产所取得的收入，是指包括货币收入、实物收入和其他收入在内的全部价款及有关的经济利益，不允许从中减除任何成本费用。 

【解释1】对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税;如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。 

【解释2】对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数;对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。 

扣除项目及其金额

(一)新建房转让——房地产企业扣除5项(重点)

 取得土地使用权所支付的金额 

房地产开发成本 

房地产开发费用 

与转让房地产有关的税金 

财政部规定的其他扣除项目 

1.取得土地使用权所支付的金额(买地的钱) 指纳税人为取得土地使用权支付的地价款和按国家规定缴纳的有关费用之和。 

按国家统一规定缴纳的有关费用是指纳税人在取得土地使用权过程中为办理有关手续，按国家统一规定缴纳的有关登记、过户手续费和契税。 

【解释】取得土地使用权所支付的金额，可以有三种形式：(客观题) 

(1)以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金; 

(2)以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补缴的土地出让金; 

(3)以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。 

2.房地产开发成本 

(1)土地征用及拆迁补偿费 

主要包括土地征用费、大市政配套费、耕地占用税、拆迁补偿支出、安置支出、回迁支出、农作物补偿费、危房补偿费等。 

(2)前期工程费，指项目开发前期发生的水文、地质、勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。 

(3)建筑安装工程费，指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。 

(4)基础设施费，指在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。 

(5)公共配套设施费，指开发项目内发生的公共配套设施支出。 

(6)开发间接费用，指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费等。(非房地产开发费用)  

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