2023年税务师《涉税服务实务》备考知识点_契税纳税审核

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第五章 纳税申报代理和纳税审核

【知识点】契税纳税审核

一、征税范围的审核

契税的征税对象为发生土地使用权和房屋所有权权属转移的土地和房屋。具体征税范围包括：国有土地使用权出让；土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；房屋买卖、赠与、互换。即以货币为媒介，出卖者向购买者过渡房产所有权的交易行为。

（一）土地使用权出让

土地使用权出让是指国家或集体以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让渡给土地使用者，并由土地使用者向国家或集体支付土地使用权出让金的行为。

（二）土地使用权转让

土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，不包括土地承包经营权和土地经营权的转移。

（三）房屋买卖、赠与、互换

1.房屋买卖

（1）以房屋抵债或实物交换房屋。

（2）以房产作投资或作股权转让。

（3）买房拆料或翻建新房，应照章征收契税。

2.房屋赠与

房屋赠与是指房屋产权所有人将房屋无偿转让给他人所有。

（四）房屋附属设施有关契税政策

对承受国有土地使用权应支付的土地出让金，要征收契税。不得因减免土地出让金而减免契税。

二、纳税人的审核

在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。

三、税率的审核

契税实行幅度比例税率，税率幅度为3%~5%。

四、减免税优惠的审核

（一）减免税基本规定

1.国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、 科研、军事设施。

2.非营利性的学校、医疗机构、社会福利机构承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、养老、救助。

（二）减免税特殊规定（部分）

1.售后回租等有关契税政策。

（1）对金融租赁公司开展售后回租业务，承受承租人房屋、土地权属的，照章征税。对售后回租合同期满，承租人回购原房屋、土地权属的，免征契税。

（2）单位、个人以房屋、土地以外的资产增资，相应扩大其在被投资公司的股权持有比例，无论被投资公司是否变更工商登记，其房屋、土地权属不发生转移，不征收契税。

（3）个体工商户的经营者将其个人名下的房屋、土地权属转移至个体工商户名下，或个体工商户将其名下的房屋、土地权属转回原经营者个人名下，免征契税。

（4）合伙企业的合伙人将其名下的房屋、土地权属转移至合伙企业名下，或合伙企业将其名下的房屋、土地权属转回原合伙人名下，免征契税。

2.对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税；在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税。

五、计税依据和应纳税额计算的审核

（一）计税依据

契税的计税依据不含增值税，具体金额按照土地、房屋交易的不同情况确定：

1.土地使用权出让、出售，房屋买卖，为土地、房屋权属转移合同确定的成交价格，包括应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款。

2.土地使用权互换、房屋互换，互换价格相等的，互换双方计税依据为零；互换价格不相等的，以其差额为计税依据，由支付差额的一方缴纳契税。

3.土地使用权赠与、房屋赠与以及其他没有价格的转移土地、房屋权属行为，为税务机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格依法核定的价格。

（二）应纳税额的计算

应纳税额的计算公式为：应纳税额=计税依据×适用税率

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