2021年税务师《税法二》高频考点_房地产开发经营业务的所得税处理(3)

【内容导航】

房地产开发经营业务的所得税处理(3)

【所属章节】

第一章 企业所得税

【知识点】房地产开发经营业务的所得税处理(3)

房地产开发经营业务的所得税处理(3)

四、计税成本的核算方法

(四)非货币方式取得土地使用权的成本确定

(五)除以下几项预提(应付)费用外，计税成本均应为实际发生的成本(3项)

1.出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。

2.公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。

此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律、法规规定必须配套建造的条件。

3.应向政府上缴但尚未上缴的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。

(2)公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。(3)应向政府上缴但尚未上缴的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。

五、特定事项的税务处理

企业以本企业为主体联合其他主体合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定处理：

【知识点回顾】企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。

退税计算方法：

(1)(分摊)该项目缴纳的土地增值税总额，应按照该项目开发各年度实现的项目销售收入占整个项目销售收入总额的比例，在项目开发各年度进行分摊，具体按以下公式计算：

各年度应分摊的土地增值税=土地增值税总额×(项目年度销售收入÷整个项目销售收入总额)

公式中的销售收入包括视同销售房地产的收入，但不包括企业销售的增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅的销售收入。

(2)(算差额)当年应补充扣除的土地增值税=该项目开发各年度应分摊的土地增值税-该年度已经在企业所得税税前扣除的土地增值税

企业应调整当年度的应纳税所得额，并按规定计算当年度应退的企业所得税税款;

当年度已缴纳的企业所得税税款不足退税的，应作为亏损向以后年度结转，并调整以后年度的应纳税所得额。

(3)按照上述方法进行土地增值税分摊调整后，相应年度应纳税所得额为正数的，应按规定计算缴纳企业所得税。

(4)企业按上述方法计算的累计退税额，不得超过其在该项目开发各年度累计实际缴纳的企业所得税;超过部分作为项目清算年度产生的亏损，向以后年度结转。

【总结】计算退税程序：清算后分摊土增税 计算补缴土增税(分摊额-已缴额) 调应纳税所得额(土增税多，所得额减少) 计算退税(多则退，少则补)。

【考呀呀】税务师资讯：

>>>2023年税务师证书1月9日开始申领

>>>2024年税务师考试时间：11月2日-3日

>>>9.9元/科 2024年税务师精讲课

【考呀呀】税务师资料：

资料一、税务师章节练习，免费做

资料二、2024年税务师预习计划表下载