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2022年注会税法高频考点_契税法

来源: 考呀呀会计网校 | 2022-06-27 16:47:31

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契税法

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第十章房产税法、契税法和土地增值税法——第二节契税法

【知识点】契税法

契税法

一、契税征税对象的规定

契税的征税对象是在境内发生土地使用权、房屋所有权权属转移的土地和房屋。

（一）一般规定：

1.土地使用权出让（土地权属的一级市场）（国有土地使用权出让；集体经营性建设用地的出让）

2.土地使用权转让（土地权属的二级市场），包括出售、赠与、互换（不包括土地承包经营权和土地经营权的转移，不属于土地权属交易，不属于契税征税范围）

3.房屋买卖、赠与、互换

（二）特殊规定：

1.以作价投资（入股）、偿还债务、划转、奖励等方式转移土地、房屋权属

2.因共有不动产份额变化的；因共有人增加或者减少的

3.因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者监察机关出具的监察文书等因素，发生土地、房屋权属转移的

二、纳税义务人

契税的纳税义务人是指在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人。

与其他税种不同，契税的纳税人是境内转移土地、房屋权属的承受的一方，而非转让的一方。正是因为契税纳税人为承受方，会带来契税征税范围规定与土地增值税征税范围规定的差异性。

三、契税税率、计税依据和应纳税额的计算

（一）税率

3%~5%的幅度比例税率。

由省、自治区、直辖市人民政府在幅度内提出，报同级人大常委会决定，并报全国人大常委会和国务院备案。

（二）计税依据和应纳税额计算

1.基本规定：

征税对象	纳税人	计税依据	计税公式
土地使用权出让、出售，房屋买卖	受让方	不含增值税的成交价格，包括应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款（实际取得增值税发票的，成交价格以发票上注明的不含税价格确定）	应纳税额=计税依据×税率
土地使用权互换、房屋互换	付出差价方	不含增值税价格的差额
土地使用权赠与、房屋赠与以及其他没有价格的转移土地、房屋权属行为	受赠方、承受方	税务机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格依法核定的价格

提示：

“营改增”后，成交价格等契税的计税依据不含增值税。税务机关核定的计税价格或收入也不含增值税。

纳税人申报的成交价格、互换价格差额明显偏低且无正当理由的，由税务机关依照《中华人民共和国税收征收管理法》的规定核定。

2.具体规定（调整）

房地产权属转移方式不同，契税计税依据的具体规定也不同：

权属转移方式	纳税人	缴纳契税的计税依据
以划拨方式取得的土地使用权，经批准改为出让方式重新取得该土地使用权的——划拨改为出让	该土地使用权人	补缴的土地出让价款
先以划拨方式取得土地使用权，后经批准转让房地产，划拨土地性质改为出让的——划拨改为出让+转让政府（划拨改出让）甲（转让）乙	承受方	应分别以补缴的土地出让价款和房地产权属转移合同确定的成交价格为计税依据
先以划拨方式取得土地使用权，后经批准转让房地产，划拨土地性质未发生改变的——划拨经批准转让政府（划拨）甲（转让）乙		应以房地产权属转移合同确定的成交价格为计税依据
土地使用权及所附建筑物、构筑物等（包括在建的房屋、其他建筑物、构筑物和其他附着物）转让的		应交付的总价款
土地使用权出让		包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、征收补偿费、城市基础设施配套费、实物配建房屋等应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款
房屋附属设施（包括停车位、机动车库、非机动车库、顶层阁楼、储藏室及其他房屋附属设施）		（1）与房屋为同一不动产单元的，计税依据为应交付的总价款，并适用与房屋相同的税率（2）与房屋为不同不动产单元的，计税依据为转移合同确定的成交价格，并按当地确定的适用税率计税
承受已装修房屋的		应将包括装修费用在内的费用计入承受方应交付的总价款
土地使用权互换、房屋互换	支付差额的一方	互换价格相等的，互换双方计税依据为零；互换价格不相等的，以其差额为计税依据

四、税收优惠

契税的税收优惠分为四个层次：

法定减免；授权国务院减免；授权省、自治区、直辖市减免；延续执行的《契税法》实施前制定的税收优惠。

考生要注意区分四个层次减免的具体内容。

（一）法定减免

有下列情形之一的，免征契税：

1.国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、军事设施；

2.非营利性的学校、医疗机构、社会福利机构承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、养老、救助；

3.承受荒山、荒地、荒滩土地使用权用于农、林、牧、渔业生产；

4.婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属；

5.法定继承人通过继承承受土地、房屋权属；

6.依照法律规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆和国际组织驻华代表机构承受土地、房屋权属。

（二）授权国务院减免

根据国民经济和社会发展的需要，国务院对居民住房需求保障、企业改制重组、灾后重建等情形可以规定免征或者减征契税，报全国人民代表大会常务委员会备案。

（三）省、自治区、直辖市可以决定对下列情形免征或者减征契税

1.因土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用，重新承受土地、房屋权属；

2.因不可抗力灭失住房，重新承受住房权属。

前款规定的免征或者减征契税的具体办法，由省、自治区、直辖市人民政府提出，报同级人民代表大会常务委员会决定，并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。

（四）延续执行的《契税法》实施前制定的税收优惠（调整）

1.夫妻因离婚分割共同财产发生土地、房屋权属变更的，免征契税。（婚姻存续期间更名、离婚分割，均免征）

2.个人购买住房有不同的契税优惠政策

个人购买住房	契税优惠政策
城镇职工按规定第一次购买公有住房（含按政策经批准的集资房、房改房）	免征契税
已购公有住房经补缴土地出让价款成为完全产权住房的	免征契税
个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的	减按1%税率征收契税
个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米以上的	减按1.5%税率征收契税
个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的（不含北京、上海、广州、深圳的住房）	减按1%税率征收契税
个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米以上的（不含北京、上海、广州、深圳的住房）	减按2%的税率征收契税

3.外国银行分行按照《中华人民共和国外资银行管理条例》等相关规定改制为外商独资银行（或其分行），改制后的外商独资银行（或其分行）承受原外国银行分行的房屋权属的，免征契税。

4.2021年1月1日至2023年12月31日，公租房经营管理单位购买住房作为公租房，免征契税。

5.2021年1月1日至2023年12月31日，饮水工程运营管理单位为建设饮水工程而承受土地使用权，免征契税。

6.2019年6月1日至2025年12月31日，为社区提供养老、托育、家政等服务的机构，承受房屋、土地用于提供社区养老、托育、家政服务，免征契税。

7.自2021年1月1日起至2023年12月31日，有关企业改制、事业单位改制、公司合并、公司分立、企业破产、资产划转、债权转股权、划拨用地出让或作价出资、公司股权（股份）转让规定，归纳为下表：

特殊行为	具体情况	契税政策
企业改制	包括非公司制企业改制为有限责任公司或股份有限公司，有限责任公司变更为股份有限公司，股份有限公司变更为有限责任公司，原企业投资主体存续并在改制（变更）后的公司中所持股权（股份）比例超过75%，且改制（变更）后公司承继原企业权利、义务的，对改制（变更）后公司承受原企业土地、房屋权属	免征
事业单位改制	事业单位按照国家有关规定改制为企业，原投资主体存续并在改制后企业中出资（股权、股份）比例超过50%的，对改制后企业承受原事业单位土地、房屋权属
公司合并	两个或两个以上的公司，按法律规定、合同约定合并为一个公司，且原投资主体存续的，对合并后的公司承受原合并各方的土地、房屋权属
公司分立	公司按法律规定、合同约定分立为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司，对分立后公司承受原公司土地、房屋权属
企业破产	企业依照有关法律法规规定实施破产，债权人（包括破产企业职工）承受破产企业抵偿债务的土地、房屋权属
	对非债权人承受破产企业土地、房屋权属，凡按照《中华人民共和国劳动法》等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工，与原企业全部职工签订服务年限不少于3年的劳动用工合同的，对其承受所购企业土地、房屋权属
	对非债权人承受破产企业土地、房屋权属，与原企业超过30%的职工签订服务年限不少于3年的劳动用工合同的，对其承受所购企业土地、房屋权属	减半征收
资产划转	对承受县级以上人民政府或国有资产管理部门按规定进行行政性调整、划转国有土地、房屋权属的单位	免征
	同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转
	母公司以土地、房屋权属向其全资子公司增资，视同划转
债权转股权	经国务院批准实施债权转股权的企业，对债权转股权后新设立的公司承受原企业的土地、房屋权属	免征
划拨用地出让或作价出资	以出让方式或国家作价出资（入股）方式承受原改制重组企业、事业单位划拨用地的	对承受方征税
公司股权（股份）转让	在股权（股份）转让中，单位、个人承受公司股权（股份），公司土地、房屋权属不发生转移	不征