【内容导航】
房地产开发经营业务计税成本的核算方法
【所属章节】
第一章 企业所得税
【知识点】房地产开发经营业务计税成本的核算方法
房地产开发经营业务计税成本的核算方法
（一）计税成本对象的确定原则（5原则）
成本对象，是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。
1.可否销售原则
2.功能区分原则
3.定价差异原则
4.成本差异原则
5.权益区分原则
（二）开发产品计税成本支出的内容
1.土地征用费及拆迁补偿费：包括土地买价或出让金、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费等。
2.前期工程费：如水文地质勘探、测绘、可行性研究等费用。
3.建筑安装工程费。
4.基础设施建设费：项目内道路、供水、供电、供气、照明、环境卫生、园林绿化等费用。
5.公共配套设施费：开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。
6.开发间接费：折旧费、修理费、办公费、水电费等。
（三）成本计算方法
1.企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算：
直接成本和能分清对象的间接成本直接计，共同成本和不能分清负担对象的间接成本分配计。
2.共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法可按以下规定选择其一：
（1）土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应协商请求税务机关同意。
（2）单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分配。
（3）借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。
（4）其他成本项目的分配法由企业自行确定。
（四）非货币方式取得土地使用权的成本确定
（五）除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本（3项）
1.出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。
2.公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。
此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律、法规规定必须配套建造的条件。
3.应向政府上缴但尚未上缴的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。
学习中心
APP下载
