【内容导航】 土地增值税应纳税额的计算
【所属章节】 本知识点属于《税法一》第七章-土地增值税
【知识点】土地增值税应纳税额的计算
土地增值税应纳税额的计算
应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数
考点一：税额计算一般方法（总结）
第一步：确定收入总额：不含增值税。
| 计税方法 | 土地增值税应税收入 | 增值税 | |
| 简易计税 | 转让房地产的含税收入?增值税应纳税额 | 自建： 增值税应纳税额=全额/（1+5%）×5% 非自建： 增值税应纳税额=差额/（1+5%）×5% | |
| 一般计税 | 非房地产企业 | 转让房地产的全额含税收入/（1+9%） | 销项税额=全额/（1+9%）×9% |
| 房地产 企业 | 转让房地产的含税收入?增值税销项税额 | 销项税额=（含税收入?地价款）/（1+9%）×9% | |
| 转让项目的性质 | 扣除项目 | 具体内容 |
| 新建房屋 （卖新房） | 房地产企业（5项） | 1.取得土地使用权所支付的金额 2.房地产开发成本 3.房地产开发费用 4.与转让房地产有关的税金 5.财政部规定的其他扣除项目（房地产企业适用） |
| 非房地产企业（4项） | ||
| 存量房屋 （卖旧房） | 扣除项目（3项） | 1.房屋及建筑物评估价格=重置成本价×成新度折扣率 2.取得土地使用权所支付的地价款和缴纳的有关费用 3.转让环节缴纳的税金 |
| 转让土地 （卖地） | 扣除项目（2项） | 1.取得土地使用权所支付的金额 2.与转让房地产有关的税金 |
第三步：计算增值额=收入额（第一步）-扣除项目金额（第二步）
第四步：计算增值率=
| 级数 | 增值额与扣除项目金额的比率 | 税率（%） | 速算扣除系数（%） |
| 1 | 不超过50%的部分 | 30 | 0 |
| 2 | 超过50%~100%的部分 | 40 | 5 |
| 3 | 超过100%~200%的部分 | 50 | 15 |
| 4 | 超过200%的部分 | 60 | 35 |
【提示1】对于纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。
【提示2】按增值率确定适用税率和速算扣除系数
第五步：计算应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数
考点二：特殊售房方式应纳税额的计算方法
1.预征率：东部地区省份不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%。
2.纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，对允许扣除项目的金额可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊。若按此办法难以计算或明显不合理，也可按建筑面积或税务机关确认的其他方式计算分摊。 扣除项目金额=扣除项目的总金额×（转让土地使用权的面积或建筑面积÷受让土地使用权的总面积）
考呀呀
官方微信号
考呀呀APP
在线做题
微信扫一扫
加老师微信，备注领资料，免费领取
微信公众号
学习更多干货
APP下载
扫码下载
学习中心
APP下载
