税务师《税法一》高频考点：扣除项目及金额

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【所属章节】 本知识点属于《税法一》第七章 土地增值税 

【知识点】扣除项目及金额 扣除项目及金额 

(一)取得土地使用权所支付的金额(适用新建房转让和存量房地产转让) 

指纳税人为取得土地使用权支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用之和。其中，“取得土地使用权所支付的金额”可以有三种形式：以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金;以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补缴的出让金;以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。 

(二)开发土地和新建房及配套设施的成本——简称房地产开发成本(适用新建房转让) 

包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 

【相关链接】本项目范围小于房地产企业所得税“开发产品计税成本支出”的内容。 

(三)开发土地和新建房及配套设施的费用——简称房地产开发费用(适用新建房转让) 

房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

在计算土地增值税时，上述费用不采用据实扣除的办法，而采用以下两种计算扣除方法： 

(1)纳税人能按转让房地产项目分摊利息支出并能提供金融机构贷款证明的

允许扣除的房地产开发费用=利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%以内 

(2)纳税人不能按转让房地产项目分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的 

允许扣除的房地产开发费用=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10%以内 

需要注意的是，财政部、国家税务总局还对扣除项目金额中利息支出的计算问题作了两点专门规定： 

一是利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除; 

二是对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。 

【例题】企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额1000万元;房地产开发成本6000万元;向金融机构借入资金利息支出400万元(能提供贷款证明)，其中超过国家规定上浮幅度的金额为100万元;该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用的扣除比例为5%。该企业允许扣除的房地产开发费用为(400-100)+(1000+6000)×5%=650(万元)。 

【相关链接】土地增值税可扣除的期间费用与会计核算的期间费用有明显的差异，土地增值税扣除的房地产开发费用仅仅是按照项目和规定依据计算出的费用，不是当期实际发生的期间费用。  

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