《税法一》知识点：土地增值税的清算管理

【所属章节】 《税法一》科目 第七章 土地增值税 

【知识点】房地产开发项目土地增值税的清算管理、扣除项目及其金额、应纳税额的计算 

【例题 计算题】甲企业为某市房地产企业，发生相关业务如下： 

(1)其为开发项目支付土地价款12000万元，缴纳契税480万元。 

(2)开发成本为7000万元，其中：非银行机构借款利息支出640万元。 

(3)销售面积占可售面积的90%，根据销售合同确认不含税销售收入36000万元(不包括用于安置回迁户占可售面积10%的房屋)。 

(4)甲企业已经按照预征率的3%缴纳土地增值税1080万元。甲企业委托某税务师事务所进行土地增值税清算鉴证，并出具鉴证报告。 

(其他相关资料：当地政府确定房地产开发费用扣除比例为10%;不考虑地方教育附加) 

要求：根据以上资料，回答下列问题。 

(1)下列关于甲企业的土地增值税清算税务处理，表述正确的是(  )。 

A.甲企业应进行土地增值税清算 

B.甲企业可以拒绝进行土地增值税清算 

C.甲企业计算土地增值税扣除利息支出应归为房地产开发成本 

D.甲企业支付拆迁补偿费不属于房地产开发成本组成部分 

(2)甲企业为取得土地使用权所支付的金额为(  )万元。 

A.12000 B.12480 C.13250 D.13789 

(3)甲企业计算土地增值税的开发成本为(  )万元。 

A.7000 B.9506 C.10306 D.10360 

(4)甲企业应该补缴土地增值税(  )万元。 

A.1920 B.3113.46 C.2033.46 D.1743.68 

1、正确答案:A 

知识点:房地产开发项目土地增值税的清算管理 

2、正确答案:B 

知识点：扣除项目及其金额 

答案解析 : 甲企业为取得土地使用权所支付的金额=12000+480=12480(万元)。 

3、正确答案:D 

知识点：扣除项目及其金额 

答案解析 : 甲企业计算土地增值税的开发成本=7000-640+36000÷90%×10%=10360(万元)。土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至开发费用中计算扣除;房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户，安置用房视同销售处理，按规定确定收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。 

4、正确答案:A 

知识点：应纳税额的计算 

答案解析 : 销售收入总额=36000÷90%=40000(万元);甲企业计算土地增值税的开发费用=(12480+10360)×10%=2284(万元);可以税前扣除的税金=(40000-12000)×11%×(7%+3%)=308(万元);扣除项目合计=12480+10360+2284+308+(12480+10360)×20%=30000(万元);增值额=40000-30000=10000(万元);增值率=10000÷30000×100%=33.33%;适用30%的税率;应缴纳的土地增值税=10000×30%=3000(万元);应补缴土地增值税=3000-1080=1920(万元)。

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