《涉税服务实务》考点：土地增值税的清算条件的审核

【知识点】土地增值税的清算条件的审核 

1.符合下列情形之一的，纳税人应当进行土地增值税的清算： 

(1)房地产开发项目全部竣工、完成销售的; 

(2)整体转让未竣工决算房地产开发项目的; 

(3)直接转让土地使用权的。 

2.符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算： 

(1)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的; 

(2)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的; 

(3)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的; 

(4)省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。 

3.土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。 

4.房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除;未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。 

5.拆迁安置费的扣除规定： 

(1)本地安置：房地产企业用建造的该项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费;回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。 

(2)异地安置：开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值计入本项目的拆迁补偿费;异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

(3)货币安置：货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。  

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