2021年税务师《税法一》高频考点_特定企业(交易行为)的增值税政策

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特定企业(交易行为)的增值税政策

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第二章 增值税

【知识点】特定企业(交易行为)的增值税政策

特定企业(交易行为)的增值税政策

一、转让不动产增值税征收管理(掌握)

(一)适用范围

适用于：纳税人转让其取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。

不适用于：房地产开发企业销售自行开发的房地产项目。

【提示】不动产来源(取得)：自建和非自建。

(二)计税方法及应纳税额计算

【提示1】不动产所在地与机构所在地不在同一县(市、区)存在预缴问题，在同一县市不存在。

【提示2】上表不含个人转让购买的住房。

【链接】个人销售自建自用住房：免税。

【提示3】个体工商户：住房所在地预缴+机构所在地申报;其他个人：住房所在地缴纳。(注意：其他个人不涉及预缴)

(三)纳税人转让不动产缴纳增值税差额扣除的规定

有发票，按发票。

无法提供取得不动产时的发票，可向税务机关提供其他能证明契税计税金额的完税凭证。

以契税计税金额进行差额扣除的计算公式

(四)差额计税的合法有效凭证

1.税务部门监制的发票。

2.法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书。

3.国家税务总局规定的其他凭证。

(五)发票的开具

1.自2020年2月1日起，增值税小规模纳税人(其他个人除外)发生增值税应税行为，需要开具增值税专用发票的，可以自愿使用增值税发票管理系统自行开具。选择自行开具增值税专用发票的小规模纳税人，税务机关不再为其代开增值税专用发票。

2.纳税人向其他个人转让其取得的不动产，不得开具或申请代开增值税专用发票。

(六)其他规定

1.纳税人转让其取得的不动产，向不动产所在地主管税务机关预缴的增值税税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的结转下期继续抵减。

2.纳税人转让不动产，向不动产所在地主管税务机关预缴税款而自应当预缴之月起超过6个月没有预缴税款的，由机构所在地主管税务机关按照《税收征管法》及相关规定进行处理。

二、提供不动产经营租赁服务增值税征收管理(掌握)

(一)适用范围

适用于：纳税人出租取得的不动产。

不适用于：纳税人提供道路通行服务。

【提示】取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等形式取得的不动产。(自建和非自建)

(二)计税方法和应纳税额计算

【提示1】不动产所在地与机构所在地不在同一县(市、区)存在预缴问题，在同一县市不存在。在同一直辖市或计划单列市但不在同一县(市、区)的，由直辖市或计划单列市税务局决定是否在不动产所在地预缴税款。

【提示2】其他个人无论本地异地均不存在预交问题，直接在不动产所在地申报。(和转让不动产一致)

【提示3】其他个人采取一次性收取租金的形式出租不动产，取得的租金收入可在租金对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过15万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策(自2021年4月1日至2022年12月31日)。

【提示4】纳税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用，按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。

【提示5】纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属于视同销售服务。

(三)发票的开具

小规模纳税人中的单位和个体工商户出租不动产，不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管税务机关申请代开增值税发票(普票+专票)。

其他个人出租不动产，可向不动产所在地主管税务机关申请代开增值税发票(普票+专票)。

纳税人向其他个人出租不动产，不得开具或申请代开增值税专用发票。

三、跨县(市、区)提供建筑服务增值税征收管理(掌握)

(一)适用范围

适用于：单位和个体工商户在其机构所在地以外的县(市、区)提供建筑服务。

不适用于：其他个人;纳税人在同一地级行政区范围内跨县(市、区)提供建筑服务。

(二)计税方法

(三)预缴与申报

【提示1】应按照工程项目分别计算应预缴税款，分别预缴。

【提示2】纳税人取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为负数的，可结转下次预缴税款时继续扣除。

【提示3】预缴税款回机构所在地申报时，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。注意要取得完税凭证。

(四)分包扣除凭证

2016年4月30日前：营业税发票。

分包方取得的2016年5月1日后开具的，备注栏注明建筑服务发生地所在县(市、区)、项目名称的增值税发票。

(五)其他规定

1.预缴税款提供的资料

(1)填预缴申报表

(2)总包合同

(3)分包合同

(4)发票

2.发票开具：能自开，就自开，小规模纳税人不能自开的，可向建筑服务发生地主管税务机关申请代开。

四、房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理(掌握)

(一)适用范围

适用于：房地产开发企业销售自行开发的房地产项目。

【提示】自行开发：指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设;房企以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于销售自行开发的房地产项目。

(二)征收管理

【提示】一般纳税人新项目只能一般计税，老项目可选择简易或一般;小规模纳税人只能简易计税。

1.老项目与新项目

房地产老项目，是指：

(1)《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日以前的房地产项目;

(2)《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日以前的建筑工程项目。

【提示】一般纳税人老项目选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。

2.允许扣除的地价款

【提示】一般计税才存在地价款扣除问题，简易计税不存在。

(1)支付的土地价款：是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。

包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益。

(2)拆迁补偿特别规定

房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外)，在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，提供拆迁协议，拆迁双方支付和取得拆迁费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。

(3)扣除凭据

向政府支付的价款：财政票据。

拆迁补偿：协议、相关凭证。

(4)母公司(或联合体)拿地，项目公司开发，地价款扣除需要满足三条件：

①房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司;

②政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变;

③项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。

(5)计算方法：

销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+适用税率)

当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付土地价款

3.进项税额

一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分：

不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×(简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模)

五、资管产品增值税的征收管理(熟悉)

【提示】2018年1月1日起

(一)计税方法的选择

(二)销售额的确定

(三)其他规定

1.管理人应分别核算资管产品运营业务和其他业务的销售额和增值税应纳税额。未分别核算的，资管产品运营业务不得适用简易方法计税。

2.管理人可选择分别或汇总核算资管产品运营业务销售额和增值税应纳税额。

3.对资管产品在2018年1月1日前运营过程中发生的增值税应税行为，未缴纳增值税的，不再缴纳;已缴纳增值税的，已纳税额从资管产品管理人以后月份的增值税应纳税额中抵减。

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