2021年税务师《税法二》高频考点_房地产开发经营业务的所得税处理(1)

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房地产开发经营业务的所得税处理(1)

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第一章 企业所得税

【知识点】房地产开发经营业务的所得税处理(1)

房地产开发经营业务的所得税处理(1)

一、房地产开发经营业务的概念(了解)

企业房地产开发经营业务是指包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品的一系列经营活动。

在中国境内从事房地产开发经营业务的企业，除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：

1.开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

2.开发产品已开始投入使用。

3.开发产品已取得了初始产权证明。

二、收入的税务处理

(一)企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等

(二)收入的实现规则，具体按以下规定确认：

4.委托方式销售

(1)支付手续费方式：按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

(2)视同买断方式：收到受托方已销开发产品清单之日确认收入。

(3)采取基价(保底价)并实行超基价双方分成方式的：收到受托方已销开发产品清单之日确认收入。

(4)采取包销方式

(三)视同销售的确认

企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时，按以下方法和顺序确认收入(或利润)：

(1)按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定;

(2)由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定;

(3)按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。

(四)企业销售未完工开发产品

1.先按预计的计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。(先看房屋性质，再看房屋区域)

2.待完工后，企业结算实际毛利额，并将实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度应纳税所得额。

3.从事房地产开发的企业在月(季)度预缴企业所得税时，其销售未完工开发产品取得的预售收入，应当按照税收规定计算应纳税所得额，在《企业所得税月(季)度预缴纳税申报表》中的“特定业务计算的应纳税所得额”栏次填报。在2021年以前，填入此行的金额是“按照税收规定的预计计税毛利率计算出预计毛利额”;而从2021年1季度开始，填入此行的金额为“按照税收规定的预计计税毛利率计算出预计毛利额，扣除实际缴纳且在会计核算中未计入当期损益的土地增值税等税金及附加后的金额”。(2021年新增)

【解释】预缴土地增值税会计处理如下:

借：应交税费——应交土地增值税

贷：银行存款

待开发项目达到完工条件，确认相应的收入及成本，结转损益时，将土地增值税转入税金及附加科目：

借：税金及附加

贷：应交税费—应交土地增值税

也就是说，房地产开发企业已缴纳但未计入损益的税费在预缴时即可扣除，既减轻其资金压力，又减少其汇算清缴时纳税调整的工作量。

(五)未完工先租的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。

总结：

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