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税务师《涉税服务实务》预习考点：销售自建不动产

来源: 考呀呀会计网校 | 2020-11-10 10:13:42

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销售自建不动产

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本知识点属于《涉税服务实务》第九章货物和劳务税纳税申报代理和纳税审核

【知识点】销售自建不动产

①一般纳税人转让其4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

②一般纳税人转让其4月30日前自建的不动产，选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

③一般纳税人转让其5月1日后自建的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

④小规模纳税人销售其自建的不动产，应以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款后，向机构所在地主管国税机关进行纳税申报。

【提示】纳税人从全部价款和价外费用中扣除价款，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的有效凭证。否则，不得扣除。有效凭证包括：发票、法院判决书、裁定书、调解书以及仲裁裁决书、公证债权文书、其他。

【链接1】房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。

【链接2】房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计税。

【链接3】房地产开发企业中的一般纳税人采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

应预缴税款=预收款÷(1+适用税率或征收率)×3%

适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算;适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。

【链接4】房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：

销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+11%)

当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：

当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。

房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。

支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。

一般纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税发票。一般纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得开具增值税专用发票。

【例题·单选题】甲公司为房地产开发企业(增值税一般纳税人)，6月18日开工建设某住宅小区，至10月31日全部竣工决算。甲公司按一般计税方法计算缴纳增值税。开发成本中“地价款”为12000万元，土地面积为10000平方米，建筑面积为42000平方米，可供销售的建筑面积为37500平方米。11月甲公司销售收入为20000万元(含税)，销售建筑面积为15000平方米。则甲公司当期的销项税额为( )万元。

A.1981.98

B.1506.30

C.1453.98

D.1603.33

【答案】B

【解析】当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款=(15000÷37500)×12000=4800(万元)

应抵减的销项税额

=4800÷(1+11%)×11%=475.68(万元)

甲公司当期的销项税额

=20000÷(1+11%)×11%-475.68=1506.30(万元)。

【链接5】纳税人转让不动产，按照有关规定差额缴纳增值税的，如因丢失等原因无法提供取得不动产时的发票，可向税务机关提供其他能证明契税计税金额的完税凭证等资料，进行差额扣除。纳税人以契税计税金额进行差额扣除的，按照下列公式计算增值税应纳税额：

1. 4月30日及以前缴纳契税的