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契税（一）
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第七章 契税
【知识点】契税
契税（一）
一、概述
契税，是以所有权发生转移的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。
契税法自2021年9月1日起施行。
1.契税属于财产转移税：以发生转移的不动产，即土地和房屋为征税对象，具有财产转移课税性质；土地、房屋产权未发生转移的，不征契税。
2.契税由财产承受人缴纳。
【总结】转让房地产过程中涉及的税种：
二、征税范围、纳税人和税率
（一）征税范围
1.土地使用权出让（区别土地增值税）
2.土地使用权转让
包括出售、赠与、交换，不包括土地承包经营权和土地经营权的转移。
3.房屋买卖
（1）以房产抵债或实物交换房屋：产权承受人按房屋现值缴纳契税。
（2）以房产作投资或作股权转让：由产权承受方按投资房产价值或买价缴纳契税。
【注意】以自有房产作股投入本人独资经营的企业，免征契税。
（3）买房拆料或翻建新房，应纳契税。
4.房屋赠与
（1）个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人全额征收契税。
（2）获奖方式取得房屋产权的照章缴纳契税。
5.房屋交换
（1）双方交换价值相等，免纳契税。
（2）交换价值不相等，按超出部分由支付差价方缴纳契税。
【注意】土地、房屋权属的典当、分拆（分割）、出租、抵押，不属于契税的征税范围。
6.房屋附属设施有关契税政策
（1）对于承受与房屋相关的附属设施（包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室等）所有权或土地使用权的行为，征收契税；对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移的，不征收契税。
（2）采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同总价款计征契税。
（3）承受的房屋附属设施权属如为单独计价的，按当地适用税率计税；如与房屋统一计价的，适用与房屋相同税率。
（4）对承受国有土地使用权应支付的土地出让金，要征收契税，不得因减免出让金而减免契税。
（5）对纳税人因改变土地用途而签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同的，应征收契税。计税依据为因改变土地用途应补缴的土地收益金及应补缴政府的其他费用。
（6）土地使用者将土地使用权及所附建筑物、构筑物等（包括在建的房屋、其他建筑物、构筑物和其他附着物）转让给他人的，应按照转让的总价款计征契税。
（7）土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳契税。
（二）纳税人
在我国境内“承受”土地、房屋权属转移的单位和个人。
（三）税率
1.契税实行幅度比例税率，税率幅度为3%-5%。
2.具体适用税率，由各省、自治区、直辖市人民政府在3%～5%的幅度内提出，报同级人民代表大会常务委员会决定，并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。
3.省、自治区、直辖市可以依照规定对不同主体、不同地区、不同类型的住房的权属转移确定差别税率。
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