总原则：卖房卖地各不同，新房老房也不同。
土地增值税扣除项目（6项，请特别注意各个项目的序号）
1.取得土地使用权所支付的金额
2.房地产开发成本
3.房地产开发费用
4.与转让房地产有关的税金
5.财政部规定的其他扣除项目
6.旧房及建筑物评估价格
（一）新建房屋转让扣除项目
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1.取得土地使用权所支付的金额 |
取得土地使用权支付的地价款（买地的钱） |
出让方式取得为土地出让金 |
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行政划拨方式取得为补缴的土地出让金 |
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转让方式取得为实际支付的地价款 |
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交纳的有关税费，如契税、登记、过户手续费 |
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2.房地产 开发成本 |
开发土地和新建房及配套设施的成本简称 土地征用及拆迁补偿费（含耕地占用税）、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用 （适当关注每个项目包含的内容） |
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3.房地产开发费用（与房地产有关的销售费用、管理费用、财务费用） |
能分摊利息支出，并提供金融机构证明的 |
利息+（1+2）×5%以内 【注意】利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额 |
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不能分摊利息支出或不能提供金融机构证明 |
（1+2）×10%以内 【注意】全部使用自有资金，没有利息支出的，按照此方法扣除 |
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两点专门规定： 一是利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除 二是对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除 |
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4.与转让房地产有关的税金（2022年调整） |
不区分房地产企业及非房地产企业： 印花税0.5‰（产权转移书据）+城建税+教育费附加+地方教育附加 |
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【注意1】营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除；凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加扣除 【注意2】不得抵扣的增值税进项税额实际上增加了房地产开发成本，在项目“2.房地产开发成本”中扣除，不单独作为税金扣除 |
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5.加计扣除 |
房地产开发企业 |
（1+2）×20% |
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对取得土地使用权后，未开发即转让的，不得加计扣除 |
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代收费用： 一并收取：计入收入，费用可扣，不做加计扣除基数； 单独收取：不影响计税 |
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（二）存量房地产转让项目的扣除
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存量房屋（卖旧房） |
1.取得土地使用权所支付的金额 4.转让环节缴纳的税金 6.旧房及建筑物的评估价格 评估价格=重置成本价×成新度折扣率 |
1.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。
取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除。
4.转让环节缴纳的税金（印花税、城建税、教育费附加、地方教育附加）。
6.房屋及建筑物的评估价格（不是原值，不是净值）。
分为三种情况：
（1）转让旧房及建筑物能够取得评估价格的
①评估价格＝重置成本价×成新度折扣率
②评估价格须经当地税务机关确认。
③因纳税需要，支付的评估费用允许扣除，但纳税人因隐瞒、虚报房地产成交价格所发生的评估费用，不允许扣除。
（2）转让旧房及建筑物不能取得评估价格，但能提供购房发票的
取得土地使用权所支付的金额、旧房及建筑物的评估价格，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除：
购房发票所载金额×（1+5%×购买年限）
计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。
①营改增前取得的营业税发票：发票所载金额（不扣减营业税）；
②营改增后取得的增值税普通发票：发票所载价税合计金额；
③营改增后取得的增值税专用发票：发票所载不含增值税金额加上不允许抵扣的增值税进项税额之和。
（3）转让旧房及建筑物不能取得评估价格，也不能提供购房发票的
税务机关可以根据税收征收管理法的规定，实行核定征收。
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