2022年税务师考试《税法一》备考知识点_房地产开发企业土地增值税清算

（一）土地增值税的清算单位

1.土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

2.开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别核算增值额。

（二）土地增值税的清算条件

1.纳税人应当进行土地增值税清算的情形：

（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

（3）直接转让土地使用权的。

2.主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的情形

（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或未超85%，但剩余可售建筑面积已经出租或自用；

（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

（4）省税务机关规定的其他情况。

（三）土地增值税清算时收入确认

1.已销售的房地产项目收入的确认

（3）销售合同所载商品房面积与实际测量面积不一致并在清算前已补或退房款的，在计算土地增值税时应予调整。

（4）营改增后进行房地产开发项目土地增值税清算

土地增值税应税收入＝营改增前转让房地产取得的收入+营改增后转让房地产取得的不含增值税收入。

2.非直接销售和自用房地产的收入确定

（1）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。

（2）房地产企业用建造的该项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理。

（3）其收入按下列方法和顺序确认：

①按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

②由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

3.房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

（四）土地增值税清算时扣除项目（略）

（五）土地增值税清算的其他规定

1.主管税务机关已受理的清算申请，纳税人无正当理由不得撤销。

2.清算审核包括案头审核、实地审核。

3.税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。

（六）土地增值税的核定征收

纳税人符合下列条件之一的，应该按照核定征收率不低于5%对房地产项目进行清算：

（1）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

（2）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

（3）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

（4）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

（5）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

（七）清算后再转让房地产的处理

在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积

（八）土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金问题

纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。

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