2022年税务师考试《税法二》高频考点_计税依据和应纳税额的计算

一、计税依据

1.对经营自用的房屋，以房产的计税余值作为计税依据。

所谓计税余值，是指依照税法规定按房产原值一次减除10%至30%的损耗价值以后的余额。其中：

（1）房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。

（2）房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。

（3）纳税人对原有房屋进行改建、扩建，要相应增加房屋原值。

（4）更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值。

对附属设备和配套设施中易损坏，需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值，原零配件的原值也不扣除。

（5）凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，征收房产税。

对于与地上房屋相连的地下建筑，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑征收房产税。

（6）有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

（7）产权出典的房产，由承典人依照房产余值缴纳房产税。

（8）房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。

容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价：

①宗地容积率=建筑面积÷土地面积

②容积率低于0.5时，计入房产原值的地价为：应税房产建筑面积×2×土地单价

2.对于出租的房屋，以租金收入（不含增值税）为计税依据。

3.投资联营房产的计税依据

（1）以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，由被投资方按房产的余值作为计税依据计征房产税；

（2）以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的，由投资方按不含增值税的租金收入计算缴纳房产税。

4.融资租赁房产的计税依据

（1）融资租赁合同约定开始日的次月起依据房产余值计算征收；

（2）未约定开始日的，自合同签订的次月起计算缴纳。

5.居民住宅区内业主共有的经营性房产的计税依据

（1）由实际经营的代管人或使用人缴纳房产税；

（2）自营的，依照房产余值计征，没有房产原值或不能将共有住房划分开的，由房产所在地税务机关参照同类房产核定房产原值；

（3）出租的，依照不含增值税租金收入计征。

二、应纳税额的计算

（一）地上建筑物

从价计征：应纳税额=应税房产原值×（1-扣除比例）×1.2%

从租计征：应纳税额=不含增值税租金收入×12%（个人出租住房为4%）

（二）独立地下建筑物

1.工业用途房产，以房屋原价的50%~60%作为应税房产原值。

2.商业和其他用途房产，以房屋原价的70%~80%作为应税房产原值。

应纳房产税=应税房产原值×（1-原值减除比例）×1.2%。

3.出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

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