税务师《涉税服务实务》考点知识_土地增值税清算鉴证服务

鉴证应关注如下事项：

（一）清算项目是否合法

1.清算项目及其范围是否客观、准确；

2.不同期间、不同项目收入确认、成本归集是否符合会计和税法规定；

3.普通住宅、非普通住宅的收入支出划分是否合理；

4.清算起止时间是否符合税法规定；

5.有免税项目的，与征税项目划分是否清晰准确。

（二）收入总额是否合法准确

1.被鉴证人清算收入确认是否符合税法规定；

2.被鉴证人按照清算项目设立的“预售收入备查簿”记载的项目合同签订日期、交付使用日期、预售款确认收入日期、收入金额等相关内容是否准确；

3.销售退回、销售折扣与折让业务是否真实发生、内容完整、手续合法，金额计算与会计处理是否正确；重点关注关联方销售折扣与折让是否合理；

4.被鉴证人对于以土地使用权投资开发的项目，是否按规定进行税务处理；

5.按揭款收入是否申报纳税，有无挂在往来账不作销售收入申报纳税的情形；

6.被鉴证人以房地产换取土地使用权，在房地产移交使用时是否视同销售不动产申报缴纳税款；

7.被鉴证人采用“还本”方式销售商品房和以房产补偿给拆迁户时，是否按规定申报纳税；

8.被鉴证人经有关部门实际测量的销售面积与合同约定的销售面积不符，除了在销（预）售合同约定的误差范围内不作退补款以外，其他发生退补款情形而导致收入变化的，是否按照税法规定处理；被鉴证人应退款而不退款、抵顶物业管理费的，税务处理是否符合税法规定；

9.非直接销售和自用房地产的收入确认是否合法准确，包括开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等情况。

（三）扣除项目金额是否合法准确

1.该清算扣除项目金额与收入总额是否配比；扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，是否实际发生；实际发生的支出是否取得合法凭据；扣除项目金额是否在各扣除项目中准确归集；分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，是否按照受益对象合理分摊共同的成本费用。

2.具体扣除项目的鉴证，应当关注事项：

取得土地使用权所支付的金额的鉴证

（1）同一宗土地有多个开发项目或分期分批开发的，其分摊方法是否合理、金额计算是否准确

（2）是否将房地产开发销售费用、管理费用、财务费用记入取得土地使用权支付金额

（3）是否与市场价格存在明显差异

（4）土地闲置费等不得扣除项目是否已经剔除

土地征用及拆迁补偿费的鉴证

（1）实际支出金额与概（预）算是否存在明显差异

（2）拆迁补偿费是否实际发生

（3）由政府或者他人承担已征用和拆迁好的土地等相关扣除项目是否符合税法规定

前期工程费、基础设施费的鉴证

（1）实际支出额与概（预）算是否存在明显异常，是否存在虚列情形

（2）是否将房地产开发项目销售费用、管理费用、财务费用记入前期工程费、基础设施费

（3）多个（或分期）项目共同发生的前期工程费、基础设施费，是否按项目合理分摊

建筑安装工程费的鉴证

（1）是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载的内容相符

（2）自购建材费用是否重复扣除

（3）单位定额成本是否存在异常

（4）自行施工建设有无虚列、多列施工人工费、材料费、机械使用费等情况

（5）是否取得项目所在地税务机关监制的建筑安装发票

公共配套设施费的鉴证

（1）公共配套设施的界定是否准确、产权是否明确、是否真实发生、有无预提情况

（2）是否将房地产开发销售费用、管理费用、财务费用记入公共配套设施费

（3）多个（或分期）项目共同发生的公共配套设施费，是否按项目合理分摊

（4）是否含有其他企业的费用

开发间接费用的鉴证

（1）是否将企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用记入开发间接费用

（2）开发间接费用是否真实发生，取得的凭证是否合法有效

（3）多个开发项目是否分项目核算或分摊，是否将其他项目的开发间接费用记入了清算项目

（4）是否含有其他企业的费用

（5）是否将房地产开发项目销售费用、管理费用、财务费用记入开发间接费用

（6）有无预提开发间接费用的情况

利息支出的鉴证

（1）据实申报时是否将利息支出从开发成本中调整至开发费用

（2）分期开发项目或同时开发多个项目的一般性贷款利息支出，是否按项目合理分摊

（3）利用闲置专项借款对外投资取得的收益是否冲减利息支出

（4）借款合同相应条款是否符合有关规定

（5）是否超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额

（6）超过贷款期限和挪用贷款的罚息是否扣除

（7）是否剔除借款手续费、咨询费、顾问费等利息支出以外的费用

（8）对不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，计提利息是否符合税法规定

与转让房地产有关的税金的鉴证

（1）扣除范围和金额计算是否符合税法有关规定，是否与收入相关、配比，企业是否缴纳

（2）是否扣除不属于清算范围、不属于转让环节发生的税金

加计扣除项目的鉴证

（1）取得后未进行任何形式的开发即转让的土地使用权，取得后仅进行土地开发未建造房屋即转让的土地使用权，以及取得后未进行任何实质性的改良或开发即再行转让的房地产产权，扣除项目金额是否符合税法规定

（2）是否将代收费用作为加计扣除的基数

（3）是否将已计入开发成本的利息支出计入加计扣除的基数

（四）对收入和扣除项目金额的鉴证，应采取的方法：

1.获取或编制房地产转让收入、扣除项目明细表，并与会计资料、税务资料核对；

2.了解清算项目有关的销售合同执行、商品房销售发票开具、有关部门实际测绘等情况；

3.审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实应计入增值额的收入；

4.查明收入的确认原则、方法，注意会计规定与税法规定以及不同税种在收入确认上的差异；

5.正确划分预售收入与销售收入，防止影响清算数据的准确性；

6.利用有资质的专业机构对销售价格进行评估，判断有无价格明显偏低情况；

7.审核清算项目的收入总额，可通过实地查验，确认有无少计、漏计收入事项；

8.销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，是否在计算土地增值税时予以调整；

9.取得相关合同和项目概（预）算资料，并审核其执行情况和成本、费用支岀情况；

10.实地查看、询问调查和核实，剔除不属于清算项目所发生的开发成本和费用。

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